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整个海口都疯了,海口房价3万元时代来临?

来源:安心购房   时间:2017-07-24 10:44

    昨天在海口迎来了史上最强的一场土拍,这宗起拍价9.5亿、总面积为106759.07平方米(合160.14亩),吸引了16家品牌房企参与争夺,这也是海口迄今为止,参与房企数量最多、阵容实力最强的竞拍战队,名单如下:

    这场号称史上最强土拍,多家房企进入“混战”模式,历经1小时,将近112轮鏖战,最终北辰以总价23亿元竞得西海岸160亩地块,楼面价11164元/㎡,溢价率142%,同时刷新了海口拍地以来的最高楼面价纪录,成为当之无愧的新地王,西海岸楼面价自此进入万元时代!

    房企还在不断的抢地,地价甚至是高过周边的房价,这是不是说明房企继续看好后市,房价还要涨。

    然而事实是否真的这样呢?地王真的那么令人担忧吗?企业又为何如此不遗余力呢?

    该地块成功出让之后,最令人瞩目的就是未来售价问题

    我们来梳理一下近1年半来海口土拍市场发现,从去年海航地产、碧桂园楼面价纷纷创下新高后,后续土拍楼面价大多集中在4000元/㎡以下,只海南进大竞得的市中心优质6亩小地块,楼面价突破了5000元/㎡。

    而西海岸片区此前的楼面地价最高保持者为金隅大成,去年12月29日在西海岸南片区以总价9.2亿元,楼面价3930元/㎡的价格竞得,其余成交的3笔交易楼面价都低至3000元/㎡以下。(这段数据内容摘自:海南网易房产)

    经过这一次的竞拍,西海岸楼面价直接飞跃过4000元水平线,跳入万元时代?!!!

    那北辰以总价23亿元竞得西海岸160亩地块,楼面价11164元/㎡,最后要卖多少才不亏本。

    预测售价=地价+建设成本+财税管理费用+企业所得税+预期利润等

    根据经验估算,一个净利润为10%的房地产项目,其售价约为楼面价的2.5倍。这个倍率取决于开发商想赚多少钱。

    随着土地市场越发透明完善,政府评估的地价是与周边市场接轨的。政府在公开市场不会贱卖土地导致财政收入减少,开发商也需要保障一定的利润空间。

    因此一块招拍挂获取的土地最终的净利润率在8~10%是很正常的,北辰竞得西海岸160亩地块要想赚钱这个楼盘最终的卖价大概在2.7万左右!

    地王真的那么令人担忧吗,地王还有盈利空间吗?

    我们先来看看这块地在海口所属的位置:

    根据海口国土局公布的信息,该用地位于海口市西海岸南片区,五块地共计106759.07平方米(合160.14亩)。其中,B6902、B6903、B7102为住宅用地;B7001为批发零售用地,含占比不小于50%的住宿餐饮和商务金融用地;B7005为科教用地,该地块环境比较纯粹,有一个好处就是可立即开发。

    该项目位于非社保限购区域,非一线海景资源,非最优越地段,非成熟市区,我是觉得很不可思议。但又是什么让这个整个海南都沸腾?

    2016年,十三五规划中明确提出“东进、南西强、南控、北拓、中调”的城市空间发展战略规划。

    2011年海口市政府正式搬迁到西海岸,拉动了政府主导开发的序幕。经过六年的时间,目前西海岸拥有的行政部门有海口市人民政府、市公安局、地税局、发改委、海关.....

    西海岸现在的主城区是现在西海岸片区建设规划最完成的地方,也是西海岸开发成型的地方。西海岸主城区主要承载了行政管理、商业中心、文化教育、商务会展的功能。

    陆陆续续远大购物中心,西海岸的三公里长步行街的商铺,绿地还长流的海缤纷商业街,西海岸的写字楼的落成,从此告别了西海岸没有商业的历史,但言外之意就是还不算完全成熟。市政府新区周边绝大部分小区人烟稀少冷冷清清

    一二线开始调控,市场逐渐冷却。随着国家大规模棚改计划展开后,政府通过拆迁城中村,农村宅基地,赶农民进城买房,人为创造了大量需求后,同时将资金和投资需求赶往三四线后,三四线的销售意外火爆了起来。

    尤其是从今年年初开始,三四线城市的销售明显加大,不光是销售提升,价格也有明显上涨,海口今年也是当中最受益的城市,涨幅已经超过30%!!!

    那么地块真的很难盈利吗?并不一定。纵观过去几年热点一二三线城市的土地出让,不乏曾经让人觉得”面粉贵过面包的“地王。但是随着市场的上涨,板块的崛起,加上企业良好的销售策略和产品打造能力,不少地王都成功解套,甚至实现盈利。

    企业又为何如此不遗余力争夺地王底气何在?

    查阅了解到,北辰是以房地产开发、会展及配套物业经营为主营业务的是属大型国有独资公司

    1997年4月,北辰集团以优质资产独家发起设立北京北辰实业股份有限公司(北辰实业),在香港发行H股并上市,2006年10月在上海证券交易所上市A股,是国内第一家A+H股地产类上市公司。

    这些价格离谱的“地王”,是不是地方政府为了力保房价而玩出来的烟雾弹,我们保留意见,但有一个细节经过数10轮的举牌,几乎每次都有北辰,为何有股要势在必得的架势,有点耐人寻味。

    ZF让国企出面拍地托市,拍出高溢价,来拉高区域地价,事后返还开发商,这种左手倒右手做表面文章的事情也不是没有,对于该区位买房的朋友,情况你们自己想。也许你看到的所谓的公平竞拍,或许都只是一场人为的演出。

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